Spécialiste en Droit public et
Droit de la famille, des personnes et de leur patrimoine.
Domaines de compétences

Avocat copropriété et servitude - Marseille

Copropriété

Il s'agit donc de ce qui concerne les biens immobiliers de chacun et dès lors les rapports avec le voisinage.

Le statut de la copropriété des immeubles bâtis estfixé par la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée au 27 mars 2014 par la loi ALUR, modifiée encore à compter du 24 juin 2014, puis au 24 mars 2015 et au1er janvier 2017

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La loi est complétée notamment par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et elle est à l'origine d'une abondante jurisprudence.

On rappellera qu'aux termes de l'article 9 de la loi chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble, Que toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et de l'article 30.

L'article 10 stipule que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

La répartition des charges selon l'article 11 ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires sauf exception. Les procédures doivent être engagées dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

La loi détermine les majorités requises au cours des assemblées générales pour voter sur telle ou telle question et qui peuvent être desmajorités renforcées, et l'unanimité des copropriétaires peut être requise pour des décisions qui ont un effet sur les droits d'un copropriétaire telles que la vente d'une partie commune, la souscription d'un emprunt au nom du syndicat, la suppression du postede gardien si elle porte atteinte à la destination de l'immeuble ou la modification de la répartition de charges sauf si la modification résulte de travaux ou de vente de lots.

Selon l'article 42 les actions personnelles nées del'application de la loi entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrit par 10 ans et les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent impérativement être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants (ceux qui n'étaient ni présents ni représentés à l'assemblée générale), dans un délai de deux moisà compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale, et que sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase de cet alinéa.

Les questions qui ont trait aux droits de chaque copropriétaire et à l'intérêt général de la copropriété sont donc complexes et nécessitent par conséquent la consultation d'un avocat habitué à ces matières, que l'on soit syndic de copropriété, président ou membre du conseil syndical ou que l'on soit un copropriétaire concerné par telle ou telle disposition.

L'avocat est évidemment aussi consulté fréquemment pour des recouvrements de charges par le syndicat des copropriétaires ou pour défendre un copropriétaire. À cet égard il est également mandaté parfois pour prendre des hypothèques afin de garantir les droits du syndicat des copropriétaires au-delà des privilèges qui lui sont reconnus par la loi.

L'avocat est également consulté et peut plaider pour les travaux qui sont engagés dans une copropriété et les malfaçons qui peuvent en résulter, pour les accidents qui peuvent également arriver et pour les problèmes d'assurance, pour des problèmes de responsabilité, ainsi que pour les actions dirigées contre des copropriétaires lorsqu'elles ont été autorisées par l'assemblée générale, en particulier lorsque des travaux faits par un copropriétaire portent atteinte à l'harmonie de l'immeuble.

Les servitudes

Les servitudes sont définies par le Code civil comme des charges imposées sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.

En pratique le problème essentiel concerne les servitudes qui dérivent de la situation des lieux sachant que les fonds inférieurs par exemple doivent recevoir les eaux qui découlent naturellement des fonds supérieurs tandis que les propriétaires des fonds supérieurs ne peuvent rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur.

Il est également prévu que tout propriétaire peut obliger son voisin au bornagede la propriété contiguë et que le bornage se fait à frais communs.

D'autres servitudes sont établies par la loi pour l'utilité publique ou communale ou l'utilité des particuliers. À cet égard l'article 651 rappelle que la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l'un avec l'autre indépendamment de toute convention et évoque les problèmes qui peuvent résulter de troubles anormaux du voisinage c'est-à-dire de troubles qui dépassent les inconvénients normaux du voisinage et à cet égard les juridictions du fond ont un pouvoir d'appréciation souverain. Les troubles du voisinage peuvent consister en des nuisances sonores, visuelles ou olfactives, en une transformation de l'environnement, en des troubles résultant d'un risque de dommages.

Le Code rappelle également les principes concernantles murs mitoyens, tout mur servant de séparation entre bâtiments ou entre cours et jardins ou même entre enclos est présumé mitoyen à défaut de titre ou d'une marque du contraire, une marque de non mitoyenneté sur le mur, et la réparation ou la reconstruction des murs mitoyens est à la charge de tous ceux qui y ont droit et proportionnellement au droit de chacun, cependant tout copropriétaire peut abandonner ses droits de mitoyenneté. Le Code renvoie également dans certains cas aux règlements particuliers et aux usages locaux constants et reconnus, en particulierpour la distance des arbrespar rapport à la propriété voisine. Le Code se penche également sur les vuessur la propriété d'un voisin, sachant que l'un des voisinsne peut sans le consentement de l'autre pratiquer dans le mur mitoyen des ouvertures même à verre dormant. Le Code évoque également les gouttières des toitures.

Mais une grande partie des problèmes rencontrés en jurisprudence tient au droit de passage puisque le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante,soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complètede ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

Le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique mais dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. Cependant si l'enclave résulte de la division d'un fonds le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de cette division et l'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par trente ans d'usage continu.

D'autres servitudes peuvent être établies par le fait de l'homme et elles sont continues ou discontinues, apparentes non apparentes. Les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre ou par une possession de trente ans tandis que les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titre.

On le voit ces questions sont délicates et nécessitent le concours d'un professionnel, d'un avocat.

Ces servitudes par le fait de l'homme peuvent être par exemple l'interdiction faite à l'acquéreur d'affecter le bien à un usage déterminé ou bien il peut s'agir d'une servitude de vue ou d'égout d'eaux usées.

Le Code détermine les droits du propriétaire auquel la servitude est due et les modes d'extinction des servitudes lorsque les choses se trouvent en un tel état qu'on ne peut plus en user ou par le non-usage pendant trente ans par exemple.

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