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Droit de la famille, des personnes et de leur patrimoine.
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Avocat baux d'habitation - Marseille

Que l'on soit propriétaire ou locataire les baux d'habitation peuvent constituer une source de conflit.

L'avocat naturellement intervient à la fois dans les intérêts des propriétaires et dans les intérêts des locataires afin de les défendre au mieux compte tenu des circonstances.

Les obligations des bailleurs et des locataires ou preneurs sont fixés dès le Code civil.

C'est ainsi qu'aux termes de l'article 1719 du Code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendantla durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Mais les principales obligations du preneur sont selon l'article 1728 :

« 1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Indépendamment donc de toutes les clauses du bail et des textes qui ont été pris par la suite pour réglementer la matière, le preneur doit payer son loyer aux termes

convenus et ne peut pas se prévaloir de l'inexécution par le bailleur de travaux de réparations nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus sauf s'il se trouve dans l'incapacité d'utiliser les lieux loués comme le prévoit la loi, les juges du fond appréciant souverainement évidemment et il est toutà fait préférable dans ces affaires qui sont soumises au Tribunal d'instance, bien que le ministère avocat n'y soit pas obligatoire, d'y être assisté, que l'on soit propriétaire ou locataire, par un avocat qui connaît la matière et pourra défendre utilement son client.

Si les démarches amiables n'aboutissent pas un locataire par exemple peut saisir le tribunal d'instance pour demander des travaux fonciers qu'il estime nécessaires.

Les baux d'habitation sont généralement régis par la loi du 6 juillet 1989, telle qu'elle a été modifiée par la loi dite ALUR du 24 mars 2014. Cette dernière loi s'applique aux baux qui sont en cours au moment où la loi est publiée avec cependant des dérogations pour des articles applicables immédiatement. Cette loi cette dernière loi cette nouvelle loi concerne les rapports locatifs en particulier pour l'obligation pour le locataire de permettre l'accès aux lieux loués pour des travaux d'amélioration qui est plus précise qu'autrefois et de même elle prévoit en matière d'assurance que le bailleur, à défaut de remise de l'attestation d'assurance par le preneur, et après mise en demeure non suivie d'effet de souscrire une assurance pour le compte de locataire et de la récupérer sur celui-ci.

Le propriétaire ne peut donner congé à l'échéance du bail que pour reprendre le logement afin de l'habiter lui-même ou son conjoint, son concubin si le concubinage a plus d'un an, son partenaire de PACS, si le PACS a été signé au moins un an avant la date du congé, leurs ascendants et descendants respectifs, ou pour vendre le bien vide, le congé donné alors par le propriétaire valant offre de vente au profit du locataire.

Cependant l'âge du locataire et ses conditions de ressources peuvent ne pas permettre une reprise ou la rendre plus difficile, l'âge du bailleur et ses conditions de ressources pouvant également jouer un rôle.

La loi ALUR pénalise le congé frauduleux.

Lorsqu'il rachète un logement déjà occupé, le nouveau propriétaire ne peut pas donner congé à l'actuel locataire pour vendre ou pour habiter avant un certain délai variable selon la nature du congé, si le bail a été signé à partir du 27 mars 2014. En cas de congé pour l'un des motifs prévus par la loi, le renouvellement du bail d'un locataire âgé et doté de faibles ressource est automatique sauf si le bailleur lui trouve une solution de relogement, ou est lui-même âgé ou doté de faibles ressources.

Ces conditions d'âge et de ressources varient en fonction de la date de signature du bail.

Tout ceci est donc enfermé dans des conditions de forme et de délais précises.

Mais le propriétaire naturellement peut également rompre le bail avant l'échéance pour défaut de paiement des loyers, en particulier lorsqu'il existe une clause de résiliation dans le bail qui peut permettre de saisir le juge des référés du Tribunal d'instance, ou pour une infraction quelconque aux règles du bail.

Les clauses contenues dans les baux nécessitent l'établissement d'un commandement destiné à rappeler ses obligations au locataire, celle de payer les loyers par exemple. Il convient donc que le propriétaire comme le locataire soient très attentifs à ces questions de forme et de délais et on ne peut que conseiller naturellement de consulter un avocat en amont pour éviter des erreurs.

Un locataire de bonne foi peut obtenir dans certains cas des délais qu'il devra respecter, à défaut de quoi la clause résolutoire jouera, en même temps qu'il devra continuer à payer les loyers ou indemnités d'occupation courants.

Il faut également se souvenir en ces matières qu'aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période de trêve hivernale c'est-à-dire entre le 1er novembre et le 31 mars sauf lorsque l'expulsion est engagée contre un squatter ou lorsqu'il s'agit d'un immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril ou lorsque l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant aux besoins familiaux du locataire.

Il est utile de se souvenir de ces délais avant de commencer une procédure. De même le propriétaire devra avoir présent à l'esprit que les loyers ne peuvent être réclamés que pendant un délai de trois ans qui est le délai de prescription en la matière.

Le locataire doit également se souvenir qu'il est soumis à un délai de préavis de trois mois sauf exceptions et que pendant ce délai il doit continuer de payer son loyer. Des délais réduits à un mois existent cependant dans certains cas pour lesquels il est utile de prendre conseil auprès de son avocat.

On se souviendra naturellement que l'avocat n'est pas chargé uniquement de diligenter ou de suivre les procédures mais qu'il d'abord là pour conseiller son client afin, dans la limite du possible, d'éviter ces procédures.

Il peut également conseiller les cautions pour voirles conditions dans lesquelles elles pourraient éventuellement se dégager de leurs obligations.

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