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Avocat baux commerciaux - Marseille

Ceci concerne donc tant les propriétaires des murs que les locataires, propriétaires d'un fonds de commerce exploité dans ces murs. Le domaine peut également concerner la location-gérance et le bail précaire.

Le statut des baux commerciaux qui vient du décret du 30 septembre 1953 a été codifié et se trouve actuellement dans les articlesL. 145-1 et suivants du Code de commerce.

Il s'applique aux baux des immeubles ou des locaux dans lesquels un fonds est exploité, qui appartient soit à un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit au chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant des actes de commerce, et en outre avec le consentement exprès du propriétaire.

Le fonds peut également être exploité sous forme de location-gérance et le propriétaire du fonds bénéficie des mêmes dispositions.

Le local doit être affecté à l'exercice de cette activité professionnelle telle que définie au contrat à défaut de quoi un changement d'affectation serait nécessaire. Il existe naturellement des baux tous commerces qui permettent d'exercer toute activité commerciale.

Le cabinet d'avocat établit des baux commerciaux et notons qu'aujourd'hui le bailleur doit dans de nombreuses communes transmettre également au locataire un état des risques naturels et technologiques.

Le contrat est conclu pour neuf ans au minimum sauf dans les locations saisonnières et en outre les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions légales à la condition quela durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.

Si, à l'expiration de cette durée, le preneur resteet est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du Code.

Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

Le locataire commerçant doit être immatriculé au registre du commerce et continuer d'exercer sa profession faute de quoi le bail pourrait être résilié.Le locataire d'un bail commercial doit respecter plusieurs obligations, parmi lesquelles figure en effet celle d'exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués.

Le montant du loyer n'est pas réglementé pour ce qui est du montant initial et il est fondé sur la valeur locative du bien.

Il peut être prévu un pas de porte c'est-à-dire le versement d'un droit d'entrée au propriétaire des murs, dont le montant est librement fixé entre les parties et qui n'a pas être remboursé en fin de bail.

Les charges et les travaux peuvent être librement répartis entre le propriétaire et le locataire mais le contrat de bail doit préciser clairement la répartition.

Selon l'article L. 145-8 modifié par la loi du 22 mars 2012 : Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

Les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

Le statut des baux commerciaux est en effet un statut protecteur pour garantir la profession commerciale et crée une véritable propriété commerciale en sorte que lorsque le contrat arrive à son terme le propriétaire du fonds bénéficie du droit de renouvellement s'il a exercé son activité depuis plus de 3 ans et il doit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail demander ce renouvellement par acte huissier et le bailleur pouvant garder le silence ou répondre.

Le bailleur peut refuser le renouvellement et le locataire demander une indemnité d'éviction en saisissant le Tribunal dans les deux ans à défaut d'accord qui pourra être éventuellement recherché par l'avocat.

Mais le bailleur qui souhaite modifier le montant du loyer doit engager une procédure de renouvellement en transmettant un congé par acte d'huissier six mois avant la fin du bail et le locataire peut accepter ou refuser le nouveau loyer ce qui entraînera la saisine de la Commission départementale de conciliation ou à défaut de conciliation le Tribunal de grande instance c'est-à-dire le juge des loyers.

Dans ce genre d'affaires l'avocat conseillera naturellement au mieux pour éviter les difficultés de forme et de fond.

Si le bail commercial arrivé à expiration ne fait pas l'objet d'un congé ou d'une demande de renouvellement, il est prolongé de manière tacite, sans être véritablement renouvelé, et poursuit ses effets.

Dans ce cas-là le bail se poursuivra donc aux conditions antérieures.

Il convient également de tenir compte dans l'appréciation de la valeur locative de la durée du bail qui joue sur le plafonnement des loyers prévu par la loi.

En principe, le loyer du bail commercial renouvelé est plafonné suivant l'indice des loyers commerciaux et quelle que soit la valeur locative, cet indice fera référence lors de la révision triennale du bail initial conclu mais il peut y avoir déplafonnement du loyer si le bail initial conclu est d'une durée supérieure à neuf ans, si le bail est d'une durée supérieure à 12 ans à la suite d'une tacite reconduction et en cas de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative, si bien sûr cette modification notable profite au preneur. Il existe également des règles particulières dans certains cas notamment pour les locaux monovalents.

Le locataire peut céder son droit au bail à l'acquéreur de son fonds de commerce sans que le bailleur ne puisse s'y opposer. Pour qu'il y ait cession du fonds de commerce, il faut que l'acquéreur exploite la même clientèle en reprenant l'activité de l'ancien locataire. Le locataire qui cède ainsi son droit au bail en même temps que le fonds de commerce doit notifier cette cession au bailleur. Toutefois, même en cas de cession du droit au bail à l'acquéreur du fonds de commerce, le bailleur peut imposer au locataire-cédant une clause d'agrément et l'accomplissement de certaines formalités.

Toutes ces règles nécessitent en pratique évidemment l'intervention en particulier d'un avocat.

Une autre question importante est celle de la déspécialisation du fonds de commerce à la demande du locataire que cette déspécialisation soit un simple ajout d'activité ou qu'elle transforme complètement le fonds et le cas échéant cette déspécialisation plénière en particulier est soumise au juge. Cette déspécialisation a généralement des conséquences financières.

On le voit les cas de litiges possibles sont nombreux et c'est pourquoi il convient de consulter son avocat, que l'on soit propriétaire des murs ou propriétaire du fonds de commerce afin de d'éviter toute erreur qui pourrait être préjudiciable.

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